O programa habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV) tem se tornado o principal motor do mercado imobiliário brasileiro, assumindo uma posição de destaque que o faz responder por mais da metade dos lançamentos e vendas de imóveis residenciais novos em todo o país. Na capital paulista, essa participação é ainda mais expressiva, chegando a dois terços de todos os negócios realizados no setor. Esse movimento, embora celebre o acesso à moradia para um público que antes não teria condições de compra, também lança luz sobre a fragilidade dos demais segmentos do mercado.
MCMV: Crescimento Impulsionado por Acessibilidade
O sucesso do Minha Casa, Minha Vida é multifacetado. O governo federal implementou medidas estratégicas para ampliar o alcance do programa, como o aumento do teto de preços dos imóveis e das faixas de renda contempladas. Com a criação da faixa 4, o programa agora atende a imóveis de até R$ 600 mil e famílias com renda mensal de até R$ 13 mil, expandindo significativamente o público-alvo. Além disso, a redução das taxas de juros para os financiamentos do MCMV, que variam entre 4,5% e 8,16% ao ano, é um fator determinante para sua atratividade. Essa condição é possível graças aos subsídios do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), o que o torna muito mais vantajoso em comparação com as taxas de crédito imobiliário do mercado geral, que giram em torno de 12% a 14% ao ano.
Estados e prefeituras também contribuem com subsídios adicionais. Em São Paulo, por exemplo, são oferecidos entre R$ 10 mil e R$ 16 mil para auxiliar no pagamento da entrada dos imóveis. As mudanças na lei de zoneamento da capital paulista, que liberaram a construção de prédios maiores próximos a eixos de transporte público, também impulsionaram os empreendimentos populares na região.
“O Minha Casa, Minha Vida vem tomando uma proporção maior no Brasil inteiro”, avalia o economista-chefe do Secovi, Celso Petrucci. “A aderência aos produtos se explica por conta da taxa de juros mais baixa. É uma taxa menor comparada com outros padrões.”
Petrucci ressalta que grande parte da demanda pelo MCMV é composta por famílias de baixa renda que vivem em condições precárias ou arcam com aluguéis elevados. O programa, segundo ele, atende diretamente ao público onde o déficit habitacional é mais concentrado, especialmente pessoas com renda de até R$ 5 mil, que buscam a primeira moradia.
O Outro Lado da Moeda: Dificuldades no Médio e Alto Padrão
Enquanto o MCMV prospera, o aumento de sua participação no mercado também revela um cenário desafiador para os imóveis de médio e alto padrão. Os juros elevados da economia brasileira têm inviabilizado muitos projetos nesses segmentos, levando incorporadoras a redirecionar seus esforços para o programa público. Alberto Ajzental, coordenador do curso de negócios imobiliários da Fundação Getúlio Vargas (FGV), corrobora essa análise, apontando que o crescimento do MCMV não se deve apenas ao seu próprio sucesso, mas também ao encolhimento de outros setores.
“Não é só Minha Casa, Minha Vida crescendo. Os outros setores estão caindo. A classe média típica está super apertada, com dificuldade de comprar por causa do preço elevado dos imóveis e dos juros altos do financiamento”, explica Ajzental. “Para os super ricos, não têm problema, eles continuam comprando. Mas a classe intermediária, não.”
Nesse contexto, a tendência é que o MCMV ganhe ainda mais representatividade nos lançamentos e vendas em todo o Brasil. Celso Petrucci projeta que, se as taxas de juros de dois dígitos persistirem, o mercado nacional poderá atingir 60% ou 65% das unidades dentro do programa, replicando o que já ocorre em São Paulo.
Empresas Migram para o MCMV e Expansão Geográfica
A atratividade do Minha Casa, Minha Vida tem levado diversas empresas do setor imobiliário a direcionar seus investimentos para o programa. Incorporadoras como Trisul, Eztec, Lavvi, Melnick, Moura Dubeux e Tecnisa já atuam nesse segmento. Em setembro, a REM, tradicionalmente focada em projetos de médio-alto padrão na zona oeste de São Paulo, lançará seu primeiro empreendimento econômico sob a nova marca Vér, com 513 apartamentos no Alto da Lapa.
“Com a classe média-alta sofrendo mais, decidimos ir para o Minha Casa, Minha Vida, que se encaixa melhor no bolso dos clientes”, afirma Rodrigo Mauro, presidente da REM. “É uma oportunidade de diversificação e de experimentar novos mercados.”
A REM firmou parcerias com as empresas Vinx e Vittalar (Grupo 2Continentes), especializadas no MCMV, e planeja montar equipes próprias de vendas e engenharia para atuar de forma independente no futuro. A empresa tem planos ambiciosos, incluindo o lançamento de um mega condomínio de 2,5 mil apartamentos em um terreno próprio de 7 mil metros quadrados no Jaguaré, próximo à USP, nos próximos dois anos.
O potencial do mercado MCMV em São Paulo também atrai empresas de outras cidades. A ADN, que já atua em 11 municípios do interior paulista, como Campinas, Sorocaba e Ribeirão Preto, prepara seu primeiro lançamento na capital para 2027. O projeto, com 700 apartamentos, será na Água Branca. A ADN produz cerca de 3 mil unidades por ano no interior e vê a capital como uma nova frente de crescimento, com a expectativa de atingir um volume similar ao do interior nos próximos anos.
“Percebemos que tem espaço para entrarmos. O mercado é muito grande”, diz Pedro Donadon, sócio da ADN. Ele reconhece que o maior desafio do MCMV é a margem de lucro apertada, o que exige maior eficiência no desenvolvimento e engenharia dos projetos. “Em São Paulo, vimos a oportunidade de ocupar uma fatia do mercado com a nossa eficiência.”
Estoque de Imóveis e Perspectivas Futuras
Apesar do aumento no número de lançamentos do MCMV, o estoque de imóveis (na planta, em obras e recém-entregues) nesse segmento ainda é considerado relativamente baixo. Em São Paulo, são 52,8 mil unidades, um aumento de 58% em relação ao ano anterior, mas que representa apenas 8 meses de vendas no ritmo atual. No Brasil, o estoque total do MCMV é de 137,1 mil unidades, um crescimento de 23% em um ano, equivalente a 7,6 meses de vendas.
Para contextualizar, durante a crise de 2014, o estoque era menor em termos absolutos, mas representava de 15 a 20 meses de vendas. A baixa atual do estoque sugere uma demanda aquecida e um escoamento rápido dos imóveis do programa.
“O estoque hoje está relativamente baixo”, avalia Petrucci, do Secovi-SP.
Este cenário indica que o Minha Casa, Minha Vida continuará sendo um pilar fundamental do mercado imobiliário, impulsionando a construção e o acesso à moradia, enquanto o setor de médio e alto padrão aguarda condições econômicas mais favoráveis para recuperar seu fôlego.
Leitura da LZ7 Energia
O crescimento do programa Minha Casa, Minha Vida, impulsionado por subsídios e taxas de juros mais baixas, tem um impacto direto e positivo no consumo de energia elétrica. Com a construção de mais unidades habitacionais e o aumento do acesso à casa própria, há uma demanda crescente por eletricidade para iluminação, eletrodomésticos e sistemas de climatização. Para a LZ7 Energia, que atua no Norte Pioneiro do Paraná, esse cenário representa uma oportunidade para expandir suas soluções em energia solar, oferecendo alternativas sustentáveis e econômicas para os novos moradores e empreendimentos. A adoção de sistemas fotovoltaicos em residências e condomínios, inclusive os populares, pode gerar economia significativa nas contas de luz, um benefício importante para famílias de diversas faixas de renda, e contribuir para a estabilidade da rede elétrica local, reduzindo a pressão sobre a infraestrutura existente.
Fonte: InfoMoney — Economia — matéria original publicada em infomoney.com.br. Imagens e vídeos: InfoMoney — Economia. Texto apurado e reescrito pela redação da LZ7 Energia.